Impozitarea cladirilor avand sediu societati sau PFA in Noul Cod Fiscal

Astazi, ne propunem sa analizam – cu ajutorul consultantului fiscal Adrian Benta – cum se va stabilii impozitarea unui apartament detinut de o persoana fizica, in contextul formei finale a Codului fiscal, trimis la promulgare catre presedintele tarii, Klaus Iohannis.

Ce aduce nou anul 2016 din perspectiva impozitului pe constructii datorat de persoanele fizice?

Ca sa raspundem la aceasta intrebare, reamintim faptul ca impozitul pe constructii reprezinta un anumit procent din valoarea acelei constructii. Ca sa nu existe dispute asupra valorii de impozitare a constructiei, s-a stabilit prin lege cat este valoarea unui metru patrat de constructie, avand in vedere mai multe elemente obiective, cum ar fi materialul din care este realizata constructia (beton, lemn, chirpici etc.), respectiv rangul localitatii unde este situata aceasta constructie.

In anul 2015, valoarea de referinta pentru calculul impozitului pe locuinte este suma de 935 lei/metru patrat de construtie, pentru cladirile din beton sau caramida. Procentul datorat bugetului local este de 0,1%. Prin inmultirea suprafetei locuintei cu valoarea de referinta, rezulta baza impozabila pentru impozitul la bugetul local.

Aceasta suma este influentata, redusa sau crescuta, dupa caz, in functie de rangul localitatii sau de vechimea constructiei.

Pentru anul 2016, persoana ce detine o locuinta in proprietate la data de 31 decembrie 2015, datoreaza pentru aceeasi cladire, un impozit, ce se calculeaza influentat de trei parametrii.

a) o crestere semnificativa a bazei de impozitare aferente unei suprafete de 1 metru patrat de constructie, la suma de 1.000 lei, conform art. 457 alin. (2) din Codul fiscal.

Si aceasta valoare va fi influentata de rangul localitatii si de vechimea constructiei, insa observam ca va fi o crestere de impozitare de cel putin 6,95%, numai prin majorarea valorii de referinta aferenta unui metru patrat de constructie. Aceasta majorare de impozit este obligatorie pentru proprietarul locuintei, chiar daca primaria decide sa pastreze actuala cota de impunere.

b) procentele de impozitare pentru cladirile rezidentiale sunt intre 0,08% si 0,2%, valoarea aplicabila intr-un an fiind stabilita de Consiliul local.

Daca ne raportam strict doar la procentele de impozite, observam posibilitatea Directiilor de specialitate din cadrul autoritatii publice locale sa aplice impozite cel putin duble.

c) intervine o impozitare diferentiata in functie de scopul folosintei respectivei locuinte.

Daca in aceasta se desfasoara activitati economice, respectiv isi are sediul o societate sau isi desfasoara activitatea o persoana fizica ce practica o activitate independenta sau este sediul declarat pentru un PFA, intreprindere individuala sau asociatie familiala, impozitele stabilite de Primarie sunt in procent intre 0,2% si 1,3%, conform art. 458 alin. (1) din Codul fiscal. Aceste procente permit majorarea impozitului cu pana la nivelul de 13 ori fata de nivelul actual.

Impozit si de 20 de ori mai mare

Cu toate acestea, aceste procente reduse de impozitare, daca valoarea locuintei a fost stabilita printr-un raport de evaluare facut in ultimii 5 ani, respectiv daca locuinta a fost achizitionata/construita in ultimii 5 ani. Daca locuinta a fost achizitionata/construita intr-o perioada anterioara mai mare de 5 ani sau daca nu exista o reevaluare in ultimii 5 ani, cota de impozit este de 2% din valoarea de referinta determinata chiar de Codul fiscal, pornind de la o suma de 1.000 lei/metru patrat de constructie, conform art. 458 alin. (4) din Codul fiscal.

In acest caz, impozitul poate sa depaseasca si de 20 de ori nivelul actual.

La ce trebuie sa fim atenti

Apar doua situatii particulare, ce trebuie mai bine analizate, respectiv ce se intelege in mod real prin activitate economica, deoarece notiunea fiscala este doar de a realiza furnizarea de bunuri/prestarea de servicii si lucrari pe piata, si daca doar o parte din aceasta locuinta, sa zicem doar o camera dintr-un apartament este locatia unde se desfasoara activitatea economica.

Din perspectiva desfasurarii activitatii economice, legiuitorul ne prezinta ca fiind o diferenta intre a presta servicii si a fi o locuinta rezidentiala, doar decontarea cheltuielilor cu intretinerea si utilitatile, conform art. 459 alin. (3) lit. b) din Codul fiscal.

Intrebarile de substanta sunt: daca in aceasta locuinta exista doar sediul oficial al unei societati, sau sediul oficial al unui PFA, iar aceste entitati isi desfasoara activitatea in alta locatie, se datoreaza un impozit majorat?

In mod normal, raspunsul este nu, insa depinde de foarte multi factori. In unele cazuri, criteriul de existenta a societatii sau criteriul de recunoastere a acelei activitati independente este chiar detinerea acestui spatiu. Prin urmare, suntem rezervati in a afirma in totalitate ca nu se datoreaza impozit majorat.

Daca in incinta acelei locuinte, cunoastem cu certitudine ca intr-o camera se desfasoara activitati economice, iar restul locuintei este folosit chiar cu o destinatie rezidentiala, in acest caz impozitarea este mixta, in sensul ca impozitul majorat se datoreaza numai pentru suprafata acelei camere, iar pentru restul locuintei, se va calcula si datora un impozit cu cota redusa.

Foarte important! In calitate de persoana fizica proprietar al unei locuinte, doar in cazul in care in aceasta se desfasoara si activitati economice, trebuie sa depuna la Directia de specialitate a autoritatii locale, o declaratie speciala, conform art. 495 lit. a) din Codul fiscal.

Consideram necesar ca acest temei normativ sa il prezentam, pentru o mai buna edificare a faptului ca nu toti proprietarii de locuinte depun aceasta declaratie, ci numai cei ce detin cladiri nerezidentiale sau cu destinatie mixta, dupa cum urmeaza:

“Art. 495. – In vederea stabilirii impozitelor si taxelor locale pentru anul fiscal 2016, se stabilesc urmatoarele reguli:

a) persoanele fizice care la data de 31 decembrie 2015 au in proprietate cladiri nerezidentiale sau cladiri cu destinatie mixta au obligatia sa depuna declaratii pana la data de 29 februarie 2016, conform modelului aprobat prin ordin comun al ministrului finantelor publice si al ministrului dezvoltarii regionale si administratiei publice in termen de 60
de zile de la data publicarii in Monitorul Oficial al Romanei, Partea I, a prezentului cod. (…) “.

Reamintim faptul ca inca nu este publicat noul Cod fiscal in Monitorul oficial, prin urmare aparenta antiteza in termene se va clarifica, insa scopul demersului nostru este sa retinem obligatia depunerii declaratiei.

Persoane juridice

Si societatile ce detin in proprietate o constructie vor depune o declaratie speciala de impunere, pentru constructiile existente in patrimoniu la data de 31 decembrie 2015.

Persoanele juridice ce detin constructii platesc in anul 2016 un impozit pe cladiri astfel:

a) pentru constructiile rezidentiale aflate in proprietate, cota este intre 0.08% si 0,2% din valoarea impozabila a constructiei;
b) pentru constructiile nerezidentiale, cota este intre 0,2% si 1,3% din valoarea impozabila a constructiei.

Baza impozabila se actualizeaza la 3 ani, prin efectuarea unei reevaluari. In cazul in care nu se efectueaza o reevaluare in ultimii 5 ani, cotele anterioare enumerate se majoreaza la 5%, conform art. 460 alin. (1), (2) si (8) din Codul fiscal.

Cei 5% valabili din 2016, cand nu s-a efectuat o reevaluare in ultimii 3 ani este unul mai normal, decat cel existent in actualul Cod fiscal ce putea sa fie de pana la 20% sau chiar de 40%, daca cladirile nu au fost reevaluate in ultimii 5 ani.